Como alugar e comprar imóveis no Japão

Guia Definitivo de Moradia no Japão: Do Aluguel Temporário à Compra do Seu Imóvel dos Sonhos

Olá, futuro morador do Japão! A mudança é uma aventura incrível, mas sabemos que a burocracia e a busca por um lar podem ser um desafio. Afinal, onde você vai morar assim que o avião pousar? E como funciona o mercado imobiliário japonês, que é tão diferente do Brasil?

Neste guia completo, preparamos um passo a passo para você dominar as estratégias de aluguel e compra de imóveis, utilizando uma linguagem fácil e dicas de quem já passou por isso. Nosso objetivo é simplificar sua jornada e te deixar pronto para dar o "Daijoubu!" (Tudo bem!) para o seu novo lar.

Parte 1: O Primeiro Passo - Moradias Provisórias (e o Registro de Endereço)

Assim que você desembarca, surge uma questão crucial: onde registrar seu endereço? No Japão, é essencial notificar sua moradia na prefeitura (shiyakusho ou kuyakusho) em até 14 dias se você for ficar por mais de 90 dias. Sem um endereço registrado, você não consegue sequer abrir uma conta em banco, e sem conta em banco, o aluguel de um lugar fixo se torna quase impossível.

Alerta de Burocracia: A não notificação do endereço (sem um motivo legítimo) pode até resultar na revogação do seu status de residente.

Mas, então, como ter um endereço provisório que seja aceito, já que a busca por uma moradia fixa pode levar um mês ou mais? (Mais detalhes sobre o registro de endereço podem ser vistos em nosso artigo Antes de vir para o Japão.)

Onde NÃO é garantido (e por quê):

• Hotel: Algumas prefeituras podem se recusar, pois você precisa receber correspondências oficiais do governo nesse endereço. Hotéis nem sempre garantem isso.

• AirBnB: A regra é parecida. Se o local não estiver legalizado como hospedagem e se você não tiver acesso à caixa de correio, o governo pode não aceitar o registro, especialmente se o endereço estiver no nome de outra pessoa.

Onde é 100% aceito:

• Share House (Casa Compartilhada): Sim! Share Houses e dormitórios podem ser registradas na prefeitura sem problemas.

• Serviços de Aluguéis Temporários: Existem ótimos sites que oferecem moradias provisórias onde você pode pagar com cartão de crédito, registrar o endereço e ficar por longos períodos, pagando mensalmente.

Fontes e Recomendações de Aluguéis Temporários:

• Section L Asakusa East

• Tokyo Easy Rent

• Metro Residences

• Hmlet Japan

• Sakura House

• Sumyca

• Leopalace21

• Oak House

• Wagaya Japan

Parte 2: A Arte de Alugar no Japão

O Japão possui um dos melhores transportes públicos do mundo e é um dos países mais seguros para se morar. Por isso, esqueça as preocupações do Brasil sobre segurança ou distância de comércios - aqui, a maior preocupação é uma só: Espaço X Valor.

Desvendando a Nomenclatura dos Imóveis

Ao pesquisar um apartamento, você vai encontrar siglas como 1R, 2DK, 1LDK. Para não se perder, entenda o significado:

Sigla	Significado em Inglês	Tradução/Explicação
R	Room	1 Quarto (geralmente kitnet, tudo em um único lugar).
L	Living	Sala de Estar.
D	Dining	Sala de Jantar.
K	Kitchen	Cozinha.
S	Storage	Quarto sem janelas (Depósito).
1LDK	1 Quarto, Sala de Estar, Jantar e Cozinha.

Dica Essencial: Banheiro

O costume é que a área de banho fique separada da privada. A nossa recomendação é fugir do "1 unit bathroom" (o banheiro onde a privada, pia e local de banho ficam juntos) e procurar apartamentos com eles separados, que são maiores e mais confortáveis.

Custo e Região: Um apartamento 1K (1 quarto e cozinha) pode custar o mesmo que um 3LDK (3 quartos, sala de estar, jantar e cozinha) dependendo da prefeitura (ward) em Tóquio. Entender o tamanho que você precisa e qual prefeitura se encaixa no seu orçamento é o ponto de partida.

Localização: Proximidade é Tudo (Estratégia de Transporte)

Não se preocupe em ficar na região mais central. Boa parte das empresas em Tóquio fica no centro, mas as regiões ao redor vão diminuir o custo dos aluguéis quase pela metade e continuam sendo extremamente convenientes.

Sua maior preocupação deve ser as linhas de trem e metrô e a proximidade das estações. Isso fará a maior diferença na sua vida, pois o sistema de transporte é impecável.

Os Custos de Entrada (Move-in Cost)

Prepare-se: ao se mudar, espere pagar pelo menos 3 a 4 aluguéis para dar de entrada no imóvel. Isso acontece por causa de taxas que não existem no Brasil:

Taxa em Japonês	Termo em Português	Explicação e Tradução
敷金 (Shikikin)	Standard Deposit (Depósito)	Geralmente 1 mês de aluguel. Pode não ser totalmente devolvido (cobre limpeza/danos).
礼金 (Reikin)	Key Money (Dinheiro de Presente)	Um "presente" não reembolsável ao locador. Nem todos cobram, mas quando cobram, é mais um mês de aluguel.
保険 (Hoken)	Insurance (Seguro)	Obrigatório e geralmente semestral. Cobre desastres naturais (terremotos, incêndios, etc.).
保証会社費用 (Hoshō Kaisha Hiyō)	Guarantor Company Fee (Taxa da Fiadora)	Taxa paga à empresa fiadora, que atua como uma rede de segurança para o locador.
仲介手数料 (Chūkai Tesūryō)	Brokerage Fee (Taxa da Corretora)	Taxa paga à imobiliária (1.1x o aluguel mensal).
鍵交換費用 (Kagi Kōkan Hiyō)	Key Handling Fee (Taxa de Troca de Chave)	Custo pago pela troca da chave (às vezes, metade de um aluguel).
管理費 (Kanrihi)	Monthly Management Fee (Taxa de Gestão Mensal)	Valor pago mensalmente para manutenção das áreas comuns do edifício.
事務手数料 (Jimu Tesūryō)	Office Fee (Taxa Administrativa)	Pequena taxa administrativa mensal.

Agência e Sites Recomendados para Aluguel:

A agência que utilizei e recomendo é a: https://apts.jp/

Share Houses:

• https://www.sakura-house.com/

• https://x-house.co.jp/en/

• https://gghouse.co.jp/

Apartamentos:

• https://www.oakhouse.jp/eng/

• https://suumo.jp/

• https://apts.jp/

• https://www.homes.co.jp/

• https://apartments.gaijinpot.com/en/rent/listing

• https://hmletjapan.com/en/

Sites em Japonês (com mais ofertas):

• https://suumo.jp/

• https://www.homes.co.jp/

• https://www.athome.co.jp/

Parte 3: Compra de Imóveis - Investindo no Japão

Muitos brasileiros sonham em ter seu próprio espaço no Japão, e a boa notícia é: qualquer pessoa pode comprar um imóvel, mesmo sem visto de residente!

Atenção: Comprar um imóvel não garante nenhum tipo de visto. O que o seu visto garante é o acesso a financiamentos.

Financiamento e o Poder do Visto

O que define seu poder de compra é seu status de residência:

• Visto de Residente: É possível conseguir financiamento de até 90% do valor do imóvel.

• Visto Permanente: Você pode conseguir até 110% do valor (os 10% extras cobrem as taxas!).

Fatores a Considerar na Pesquisa para Compra:

• Idade do Imóvel: As propriedades perdem valor rápido (estimativa de perda total após 30 anos) por conta das leis de prevenção de desastres. O valor da terra que você compra, no entanto, continua valendo.

• Localização: A regra de aluguel vale aqui: quanto mais perto do centro e das estações de trem, mais caro.

• Reformas: Verifique se o imóvel tem vizinhos colados ou está em ruas estreitas, o que pode impedir futuras reformas devido à dificuldade de acesso para o maquinário.

O Processo de Compra em 7 Passos:

1. Pesquisa e Planejamento Financeiro: Defina o tipo de propriedade e o orçamento, considerando os custos adicionais (impostos, taxas). Use os sites japoneses (Suumo, Homes.co.jp) para a pesquisa inicial.

2. Consulte um Corretor Imobiliário: Encontre um agente local que fale japonês fluente para auxiliar na busca, negociação e burocracia.

3. Financiamento: O corretor ajudará a encontrar o melhor banco para o seu perfil e visto.

4. Visitas às Propriedades: Comece a visitar os locais.

5. Negociação e Oferta: Negocie o preço e faça uma oferta formal por escrito através do seu corretor.

6. Contrato e Processo de Compra: Assinatura do contrato de compra e venda, pagamento do depósito e obtenção do financiamento.

7. Conclusão da Compra: Pagamento final e transferência da propriedade.

Documentos Essenciais:

• Passaporte ou Carteira de Residência (Zairyū Kādo).

• Inkan (carimbo pessoal): Essencial no Japão para "assinar" documentos importantes.

• Comprovante de Renda e Emprego (para financiamento).

• Certidão de Registro de Residência e Comprovante de Residência Atual.

• Contrato de Compra e Venda.

• Comprovante de Pagamento de Taxas e Impostos.

Opções de Bancos para Financiamento (Com Atendimento em Inglês):

• Shinsei Bank: Conhecido por seu atendimento em inglês e por oferecer empréstimos hipotecários para estrangeiros.

• Mizuho Bank: Um dos maiores do Japão, também pode oferecer serviços em inglês.

• SMBC Trust Bank: Subsidiária do Sumitomo Mitsui, com assistência em inglês.

• Standard Chartered Bank / HSBC Japan: Bancos internacionais que possuem presença no Japão e podem oferecer financiamento com atendimento em inglês.

Agências Imobiliárias com Suporte em Inglês:

• Savills Japan

• RE/MAX Japan

• Century 21 Japan

• Japan Home Search

• Ken Corporation Ltd.

• Japan Property Central

• PLAZA HOMES, LTD.

Sites de Busca de Imóveis para Compra:

• Suumo: Um dos maiores e mais populares sites do Japão.

• LIFULL HOME'S: Outro site popular com ampla variedade de imóveis.

• Real Estate Japan: Focado em listagens residenciais e comerciais, com informações em inglês.

• Homes.co.jp: Interface fácil de usar e boa seleção.

• Tokyo Apartments: Bom para quem busca especificamente na região de Tóquio.

• GaijinPot Housing Service: Focado em atender estrangeiros no Japão.

• Japan Home Search: Site especializado em estrangeiros, com imóveis para compra e aluguel.

Lembre-se de sempre comparar as ofertas e consultar profissionais locais para garantir que você entenda todos os termos e condições.

Boa sorte na sua busca pelo lar ideal no Japão!